Éditorial

Le commerce connaît actuellement une mutation majeure, en résonance avec la transformation de la société contemporaine.

Les achats en ligne se multiplient. De nouveaux modes de consommation apparaissent, notamment les circuits courts. Il n’est pas toujours aisé de distinguer ce qui relève de la mode passagère ou de la bifurcation des valeurs. L’hypermarché reste dominant pour les achats alimentaires. Toutefois, ce symbole de la consommation de masse est aujourd’hui questionné. Plus largement, c’est la notion même de boutique qui est mise en débat, c’est-à-dire de la concomitance en un même lieu de l’exposition des objets, de leur livraison et de la transaction financière. Le découplage entre ces trois fonctions est de plus en plus courant : certains magasins sont d’abord des lieux d’exposition qui renvoient vers des transactions en ligne.

Dans l’imaginaire — et souvent dans la réalité — de la ville européenne, le commerce est un des « ingrédients » essentiels de la centralité urbaine par l’animation qu’il apporte et les flux qu’il engendre. À la fois son importance et sa méconnaissance dans le milieu de l’urbanisme imposent son étude. Alors même qu’il s’inscrit dans des logiques économiques fortes du libre marché, il a ainsi pu être mobilisé par le passé dans les projets d’aménagement complètement en dehors de ces logiques, à la poursuite d’objectifs purement urbanistiques, ce qui a pu conduire à des échecs. Aujourd’hui, la question s’est souvent inversée. La rétraction de l’activité commerciale dans le centre des villes petites et moyennes n’apparaît pas seulement comme une question économique, mais plus largement comme une question culturelle. C’est moins l’accès aux biens qui semble menacé, puisque les périphéries commerciales sont elles bien vivaces, qu’un modèle de vie urbaine.

Ce sont les nouveaux enjeux de cette mutation qui ont été proposés aux auteurs comme sujet de ce numéro de la Revue internationale d’urbanisme. Les articles soumis n’ont concerné que le territoire français. L’équipe éditoriale le regrette. Il faut sans doute en tirer la conclusion que dans le cadre de la francophonie, la France, qui depuis les années 1950 a sans doute été le plus loin dans la logique de développement de la grande distribution à la suite de la constitution de grands groupes internationaux très puissants (Carrefour, Auchan, Casino…), avec des agglomérations qui ont accompagné localement ce développement dans les documents de planification et des procédures spécifiques « d’urbanisme commercial » depuis la loi Royer de 1973, se retrouve aujourd’hui en première ligne face aux effets de sa remise en cause.

Inspiré par les États-Unis, le modèle de la grande distribution s’était imposé avec une rapidité plus ou moins grande dans les différents pays européens, au premier rang desquels la France, grâce à l’appui de l’État qui voulait lutter contre l’inflation. Avec les supermarchés puis les hypermarchés, c’était aussi un nouveau modèle social qui émergeait alors, fondé sur la consommation de masse, l’usage de l’automobile, l’urbanisation galopante, un foncier abondant et bon marché. L’impact sur la production urbaine et la constitution des paysages des périphéries des villes fut important. Selon la fédération du commerce spécialisée (Procos) à l’échelle nationale, les périphéries représentent 62 % des parts de marché commerciales en 2008 et près de 70 % en 2016. La puissance du commerce périphérique reste majeure. Mais un retournement n’est-il pas à envisager ? Est-ce seulement un souhait d’urbanistes, ravis du découplage que permet Internet et qui rêvent de voir les centres se réanimer de lieux d’exposition, en laissant aux pôles logistiques périphériques et aux livreurs qui y approvisionnent, le soin d’assurer la livraison des objets au plus proche des domiciles ?

Ces mutations secouent le secteur de l’immobilier commercial. Si la production d’immobilier commercial s’inscrit d’abord dans le cadre d’initiatives privées, nombre d’opérations ont bénéficié d’une articulation avec les acteurs publics depuis les origines de ce secteur. Dans différents pays, les grands distributeurs se sont lancés dans l’autoconstruction de grandes surfaces. Bien qu’ils s’inscrivent la plupart du temps hors maîtrise publique, ils ont développé cette activité avec l’appui partiel des acteurs publics (du local au national), certains distributeurs professionnalisant cette partie de leur activité à travers des filiales spécialisées (Immochan, devenu Ceetrus en 2018, ou Carrefour Property) dont l’action immobilière est liée à la stratégie globale de leur groupe. Les grands groupes financiers se sont dès le départ beaucoup plus formellement associés aux aménageurs publics, à travers des filiales de promotion spécialisée en immobilier commercial, devenues depuis des foncières, tels Unibail, Klépierre, Altarea et Apsys, pour réaliser de grands centres commerciaux, en France ou à l’étranger. Celles-ci ont été prises ces toutes dernières années dans des logiques de concentration à l’échelle mondiale (Klépierre majoritairement acquis par le Nord-Américain Simon en 2015, Unibail fusionnant avec le Néerlandais Rodamco puis prenant le contrôle en 2018 des activités nord-américaines de Westfield), qui interrogent quant à l’attention de ces acteurs aux questions locales de l’aménagement.

C’est aussi une question pour les acteurs de la restructuration des zones périphériques et des rez-de-chaussée commerciaux, comme, en France, l’EPARECA, dont la vocation est de remédier à la déshérence des centres commerciaux de quartiers sensibles, ou les nouveaux acteurs fonciers privés (Frey, Compagnie de Phalsbourg, Patrimoine et Commerce, Sopic) spécialisés dans le remembrement et le renouvellement immobilier des zones commerciales périphériques obsolètes à l’occasion d’opérations complexes, ou encore des foncières de pieds d’immeuble (comme les hyperspécialistes Sodes, Soppec, Cristal), apparues pour prendre en charge ces questions.

Deux préoccupations pour ce numéro

Deux articles rendent compte ici de ces nouveaux enjeux liés à la restructuration des zones commerciales.

Samuel Desprez revient sur le développement du commerce périphérique. Celui-ci se poursuit, malgré toutes les incantations politiques. Dans de nombreuses zones commerciales aujourd’hui, les premiers signes d’une dévitalisation s’expriment. Si les causes peuvent être recherchées dans la concurrence d’une offre surabondante et assurément de la vente en ligne, d’autres facteurs, urbanistiques et sociaux, interrogent plus profondément le devenir de ces espaces qui, dans leurs formes et les principes qu’ils portent, apparaissent de plus en plus en rupture avec les nouvelles manières de construire la ville, d’une part, et les aspirations de consommation, d’autre part.

Laura Jehl montre que les mutations actuelles du commerce remettent fortement en question le modèle du commerce périphérique développé depuis les années 1970 en France. Pour y faire face, certains opérateurs spécialisés décident de restructurer de manière pionnière cet immobilier commercial. Ils renouvellent alors l’offre commerciale et apportent des aménagements qualitatifs. Ces opérations de restructuration commerciale permettent de répondre à un double objectif de redéveloppement économique et d’acceptation politique du commerce périurbain. Elles font aussi muter le métier du promoteur commercial, qui passe d’un urbanisme commercial traditionnel à un urbanisme de projet. Enfin, ces restructurations interrogent le renforcement d’un modèle commercial polycentrique et l’évolution des rapports de force entre les acteurs publics et privés d’un territoire.

Mais c’est évidemment l’irruption d’Internet qui représente aujourd’hui le changement le plus considérable dans le paysage commercial. On peut parler de révolution, tant cette innovation s’est imposée rapidement, en une décennie, permettant à de nouveaux acteurs du commerce de s’imposer d’emblée à une échelle globale, en premier lieu Amazon, et remettant en cause les positions acquises des leaders nationaux de ce que l’on appelait autrefois la VPC (Vente Par Correspondance), puis la VAD (Vente À Distance), à l’exemple de La Redoute en France ou Quelle en Allemagne, aujourd’hui dépassés.

Deux articles discutent ici les nouveaux enjeux de la relation entre ville et commerce à l’heure du numérique et du commerce en ligne.

Arnaud Gasnier montre que le numérique ne « déterritorialise » pas la question du commerce. L’objectif de cet article est de montrer comment les technologies numériques contribuent à une nouvelle forme de territorialisation du commerce. Les réseaux matériels et immatériels, qui organisent et permettent la distribution, se recomposent. L’ambition de l’article est de proposer les principes d’un e-urbanisme adapté à cette nouvelle organisation commerciale. Si l’auteur démontre des prises innovantes de la part de l’action publique, ne faut-il pas relever jusqu’à quel point ces transformations ont massivement été non appréhendées par les acteurs locaux et les modes de faire traditionnels de la planification urbaine ?

Jérôme Verny et Ouail Oulmakki, quant à eux, abordent la question du trajet entre le dernier centre logistique et le lieu de livraison. Avec la croissance du e-commerce, la question de l’insertion de nouveaux flux logistiques dans l’espace urbain est en effet posée, en particulier dans les grandes métropoles denses, ici à Paris pour l’exemple des produits alimentaires. Les difficultés sont nombreuses, à commencer par la gestion des horaires de livraison (prioritairement le soir et le samedi matin). L’une des préoccupations pour les aménageurs concerne l’implantation des entrepôts de l’e-commerce : prix croissant de l’immobilier à Paris et contraintes réglementaires contribuent à leur éloignement en périphérie, avec à la clé l’allongement des parcours des camions. Une réponse consiste en le déploiement d’entrepôts urbains, les centres urbains de consolidation, afin de concentrer les flux avant éclatement vers les clients en fin de chaîne.

C’est ainsi dans un cadre extrêmement mouvant qu’évolue la question de la place et du rôle du commerce dans les territoires, en particulier, bien entendu, dans les villes. L’exemple français, uniquement abordé ici en fonction des propositions des auteurs, en apporte une illustration probante, mais qui interroge quant à sa généralisation à d’autres pays, dans le contexte européen, d’abord, puis en particulier dans le cadre de la francophonie, dans le contexte nord-américain et africain. La Revue internationale d’urbanisme se fera l’écho des propositions qui, dans l’avenir, pourraient apporter un éclairage international complémentaire.

Pour ce qui concerne la France, les cartes apparaissent aujourd’hui rebattues entre acteurs privés et acteurs publics, entre acteurs politiques locaux et cadre national. Progressivement, depuis les années 1990, le commerce est devenu un nouveau champ de l’action publique, d’abord à travers le management de centres-villes puis l’utilisation nouvelle du droit de préemption urbain. Depuis quelques années, une certaine effervescence est désormais manifeste dans les milieux politiques et administratifs français pour « enfin » contenir le développement du commerce périphérique et prendre à bras-le-corps les effets de la rétraction des surfaces commerciales dans les villes petites et moyennes. Un plan « Action cœur de ville » a été lancé en 2017, et une loi « évolution du logement et aménagement numérique » porte quelques nouvelles dispositions pour faciliter le redéveloppement des centres et limiter les développements commerciaux périphériques. Mais au-delà de ces dispositions qui vont certainement accompagner le marché immobilier qui connaît une crise de sur-offre et donc une baisse de la production, l’action publique « urbanistique » en matière commerciale ne reste-t-elle pas principalement spectatrice de mutations qui la dépassent ? Pour instruire ce dossier central pour les villes, c’est certainement par la comparaison internationale que l’on pourra finement comprendre les marges de manœuvre possibles des différents acteurs que sont les consommateurs, les distributeurs, les responsables de l’immobilier et les régulateurs publics. Les auteurs de ce dossier nous invitent à l’audace conceptuelle et méthodologique, car les mutations qu’ils décrivent sont si puissantes, que ce n’est certainement pas avec les réponses usuelles de la planification et de l’urbanisme de projet que les citadins pourront maîtriser le devenir des espaces du commerce.